Louer ou acheter : quelle est la bonne décision pour vous ?

 

Que vous soyez propriétaire ou locataire, il y a de fortes chances que vous souhaitiez devenir propriétaire un jour. Les sondages montrent que la plupart des Américains veulent posséder une maison. Par exemple, 84 % des répondants dans une enquête de 2020 du site de finances personnelles NerdWallet a déclaré que l’achat d’une maison est une priorité.

Il y a dix ans, le récit était que la génération Y ne voulait rien posséder et louerait des appartements urbains pour toujours, mais aujourd’hui, la plus grande cohorte d’acheteurs de maison est la génération Y.

« Il n’y a pas de différence significative dans l’aspiration à l’accession à la propriété d’une génération à l’autre », déclare Mark Palim, économiste en chef adjoint chez Fannie Mae. « Toutes nos enquêtes montrent que la plupart des gens veulent être propriétaires. Nous avons été surpris qu’il n’y ait même pas eu beaucoup de baisse dans l’attrait de l’accession à la propriété après la crise du logement.

Le passage de la location à l’achat d’une maison se produit généralement au début de la trentaine, selon Palim.

« Alors que chaque cohorte vieillit dans la trentaine, nous voyons un nouveau groupe d’acheteurs », dit-il. « Les milléniaux ont été un peu plus lents parce qu’ils ont dû faire face aux obstacles d’une économie plus faible. Ils n’avaient pas le revenu ou le crédit pour acheter et se débattaient avec un prêt étudiant et une dette de carte de crédit, il était donc plus difficile d’économiser pour un acompte.

Selon le rapport sur les tendances générationnelles des acheteurs et des vendeurs de maisons de la National Association of Realtors 2021, les millennials représentaient 37 % des acheteurs ; 32 % des acheteurs étaient des baby-boomers ; et 24 % appartenaient à la génération X en 2020.

Des baby-boomers les plus âgés à la plus jeune cohorte de la génération Z, en passant par la génération Y et la génération X entre les deux, posséder une maison reste préférable à la location de loin. Pourtant, de nombreuses personnes apprécient la flexibilité de la location et la liberté de ne pas consacrer de temps et d’argent à l’entretien de la maison. Alors, comment décidez-vous ce qui vous convient?

Le cas de la location

Bien que certaines personnes supposent que les locataires sont principalement des jeunes qui n’ont pas les moyens d’acheter une maison, le rapport du Harvard Joint Center for Housing Studies Logement locatif américain 2022 constaté que les ménages à revenu élevé sont de plus en plus locataires. Ces ménages plus riches ont généré 70% de la croissance totale des ménages locataires entre 2009 et 2019. L’une des raisons est la difficulté à trouver une maison à acheter en raison des prix élevés et du faible inventaire. De plus, de nombreuses personnes souhaitent louer, surtout lorsqu’elles peuvent profiter d’un appartement dans leur emplacement préféré avec des commodités sur place telles qu’une piscine, un centre de remise en forme et des services de conciergerie. Plus d’opportunités sont devenues disponibles pour les appartements et les locations de maisons unifamiliales dans les zones suburbaines et les petites villes ces dernières années également.

« La préférence d’un individu peut pencher vers la location s’il sait qu’il sera dans une région pendant moins de cinq ans environ », explique Jeff Tucker, économiste principal chez Zillow. «Beaucoup de gens aiment la flexibilité de la location parce qu’il est beaucoup moins cher d’emménager et de quitter une location que d’acheter et de vendre une propriété. Les entrepreneurs qui ne veulent pas être liés à un seul endroit pour bâtir leur entreprise sont plus susceptibles de vouloir louer.

Une autre motivation pour louer est le manque de temps : « Posséder une maison nécessite de l’entretien, et même si vous embauchez quelqu’un pour faire votre peinture et votre jardinage, il faut du temps pour trouver et gérer des entrepreneurs », explique Tucker.

L’entretien coûte également de l’argent, souvent plus que prévu par les propriétaires. Selon un Enquête 2021 par Bankrate.

L’attrait de l’achat d’une maison

Si l’aspiration à acheter ne change pas, les raisons évoluent en fonction des conditions économiques et sociétales.

« Les gens réagissent à la hausse de la valeur des maisons et aux faibles taux hypothécaires et considèrent la possession d’une maison comme un bon investissement », déclare Nadia Evangelou, économiste principale et directrice des prévisions nationales pour la National Association of Realtors. « Parmi la génération Y, 86 %, dans un récent sondage, ont déclaré que c’était un bon investissement et 44 % ont déclaré qu’investir dans l’immobilier était mieux que investir dans des actions.”

Les personnes qui ont acheté une maison au prix médian en janvier 2021 ont accumulé plus de 50 000 $ en capitaux propres en janvier 2022, dit Evangelou.

«Nous avons constaté un changement clé dans nos enquêtes au cours des 18 derniers mois, les personnes qui ne savaient pas quand elles voulaient acheter ont choisi d’acheter le plus tôt possible», déclare AJ Barkley, responsable des prêts de quartier et des prêts communautaires. à Bank of America. « La pandémie a rendu moins important de vivre à côté des restaurants et a incité les gens à donner la priorité à avoir plus d’espace, une cour et une communauté qu’ils aiment. »

Pour les personnes âgées de 18 à 25 ans, un groupe qui comprend des membres de la génération Z et les plus jeunes de la génération Y, les enquêtes de Bank of America ont révélé qu’une majorité prenait la décision consciente d’épargner pour une maison.

« Les plus jeunes que nous avons interrogés étaient prêts à reporter les vacances et les mariages afin de pouvoir acheter une maison plus rapidement », a déclaré Barkley. « Ils comprennent l’impact de l’accession à la propriété sur la création de richesse. »

Selon la Réserve fédérale, la valeur nette médiane des propriétaires est environ 40 fois la valeur nette médiane des locataires. En 2019, la valeur nette médiane des propriétaires était de 255 000 $, contre une valeur nette médiane de 6 300 $ pour les locataires.

« Un grand moteur pour chaque génération d’acheter est l’augmentation du loyer », dit Barkley. « Vous pouvez bloquer une hypothèque à taux fixe et payer le même principal et les mêmes intérêts pour votre logement pendant 30 ans sans vous soucier d’une augmentation de loyer. »

Les loyers moyens ont augmenté de 16% en 2021, selon Zillow. Bien qu’il s’agisse d’un saut inhabituellement important, les augmentations de loyer sont courantes. Mais l’argent n’est pas la seule motivation pour acheter.

« Les gens voulaient acheter des maisons entre 2004 et 2008 en raison de leurs attentes irréalistes concernant l’appréciation des prix », explique Palim. « Au cours de la dernière décennie, les gens sont plus susceptibles de citer des raisons non financières pour acheter, comme le contrôle de leur propre espace afin de pouvoir le personnaliser et de développer des racines dans une communauté. »

Facteurs à considérer

Certaines des dynamiques à considérer qui pourraient influencer votre choix d’achat ou de location comprennent :

1. Projets de vie

Bien que personne ne sache avec certitude où ils seront dans cinq ans, le coût d’achat et de vente d’une maison signifie que sur des marchés normaux, les experts recommandent de posséder une maison pendant au moins cinq ans pour constituer un capital. Si vous pensez que vous voudrez peut-être déménager dans une autre ville, un autre quartier ou changer la taille de votre famille dans un court laps de temps, la location peut être le meilleur choix. Une mise en garde : vous pouvez acheter une maison et la conserver comme immeuble de placement si vous décidez de déménager.

2. Abordabilité

Bien que les taux hypothécaires devraient augmenter à 4 % d’ici la fin de 2022 selon la Mortgage Bankers Association, l’achat est toujours plus abordable que la location sur la plupart des marchés du logement, dit Evangelou. L’hypothèque mensuelle pour une maison au prix médian en janvier était de 1 260 $, comparativement au loyer médian de 1 540 $.

Cependant, sur les marchés du logement à coût élevé tels que New York, Seattle et San Francisco, ça peut être plus abordable à louer qu’à acheter, dit Tucker.

Plus de 35% des locataires peuvent actuellement se permettre d’acheter la maison type, estime Evangelou. La difficulté sur la plupart des marchés est de trouver une maison à acheter dans votre fourchette de prix, en particulier pour les acheteurs débutants.

3. Inflation

Posséder une maison peut être une protection contre l’inflation, dit Tucker.

« Nous avons récemment connu le niveau d’inflation le plus élevé depuis 1982, alors les gens voudront peut-être envisager de bloquer un paiement fixe pendant 30 ans avec une hypothèque », déclare Tucker. « Il y a très peu d’instruments financiers qui offrent cette promesse, ce qui semble plus attrayant dans une économie à forte inflation. »

4. Flux de trésorerie

Vous aurez besoin de fonds pour un acompte de 3 % ou plus, plus les frais de clôture, qui varient de 2 à 5 % du prix d’achat. Vous aurez également besoin de réserves de trésorerie pour les urgences et les réparations à domicile. De nombreux experts immobiliers suggèrent de réserver 1% de la valeur de votre maison chaque année pour l’entretien. Vous pouvez choisir de louer pour économiser plus d’argent pour un futur achat ou pour investir dans autre chose que l’immobilier.

5. Coût

Les locataires paient leur loyer et parfois leurs charges et leur stationnement. Les propriétaires ont plus de coûts au-delà du principal et des intérêts sur leur hypothèque, tels que les taxes foncières, l’assurance habitation et parfois les cotisations de l’association des propriétaires.

6. Impôts

Les propriétaires peuvent déduire les intérêts hypothécaires et les taxes foncières sur leur maison jusqu’à certaines limites qui sont sujettes à des changements dans les lois fiscales. De plus, les lois fiscales actuelles prévoient une exonération de certains impôts sur les gains en capital lorsque vous vendez si vous respectez les règles de résidence. Les locataires ne sont pas éligibles à des allégements fiscaux similaires.

7. Votre tolérance au risque

La location et l’achat comportent tous deux des risques financiers. En tant que locataire, vous êtes soumis aux augmentations de loyer et à la possibilité que votre propriétaire décide de ne plus le louer. Cependant, si vous vivez dans une ville avec contrôle des loyers, vous pouvez au moins connaître le maximum de votre loyer qui peut être augmenté.

En tant que propriétaire, il est important de se rappeler que la valeur des maisons n’augmente pas toujours, dit Palim.

« L’achat d’une maison n’est pas un pari à sens unique », dit-il. « Bien que les prix des maisons ne devraient pas baisser, ils ne devraient pas accélérer aussi rapidement en 2022 qu’en 2021. »

Bien que l’immobilier s’apprécie généralement sur le long terme, les propriétaires prennent le risque de posséder potentiellement une propriété qui perd de la valeur.

En fin de compte, votre choix de louer ou d’acheter dépend de l’endroit où vous souhaitez vivre et de sa durée, des conditions du marché local, de vos préférences personnelles en matière de style de vie, ainsi que de votre situation financière et de vos projets. Une consultation avec un prêteur hypothécaire et un conseiller financier peut clarifier les aspects monétaires de votre décision.

Cet article a été initialement publié dans le numéro de mai/juin 2022 de SUCCÈS magazine. Photo par @hellomikee/Vingt20


Avatar